Objet 25.4247 - Température excessive dans les logements. Fixer des règles claires en matière de réduction du loyer

La hausse des températures liée au changement climatique influe de plus en plus sur le confort de l’habitat. Durant l’été, elle affecte particulièrement les bâtiments situés dans les centres densément bâtis des villages et des villes. En l’absence de végétalisation ou de pare-soleil efficaces, le soleil peut faire pénétrer dans un bâtiment jusqu’à 800 watt par mètre carré d’énergie. Il en résulte une surchauffe rapide des locaux, qui deviennent inconfortables, avec à la clé de potentielles atteintes à la santé.

En Allemagne, une étude réalisée par l’Institut für Bauforschung (Hauser, 2023) a estimé que les espaces intérieurs pourraient atteindre des températures supérieures à 30° C jusqu’à six fois plus souvent qu’aujourd’hui d’ici à 2045, faute de mesures de prévention. En droit du bail, une température trop élevée ou trop basse est en principe considérée comme un défaut. Cependant, s’il existe des prescriptions claires en matière de réduction du loyer en cas de restriction d’usage due à des bruits de chantier (art. 259a du code des obligations), il n’en va pas de même pour les nuisances liées à la chaleur.

Le Tribunal fédéral a arrêté qu’une température intérieure excessive, dépassant la température normale de 3 à 5° C, peut être considérée comme un défaut à condition que la cause relève de la construction (isolation insuffisante ou absence de stores, p. ex.). Les juges n’ont pas précisé comment le défaut devait être reconnu selon les normes adoptées, l’ancienneté et le loyer de l’objet loué. 

La situation juridique est donc incertaine tant pour les locataires que pour les bailleurs. Il convient donc de modifier les bases légales de manière à réglementer clairement la température excessive qui règne dans un objet loué en tant que défaut au sens du code des obligations, en définissant notamment des critères uniformes pour mesurer le défaut (seuil de température, durée et ampleur du réchauffement), un barème pour les réductions de loyer et des mesures de prévention sur le plan de la construction (pare-soleil, végétalisation, etc.). Cela permettra de garantir la sécurité juridique pour les locataires et les bailleurs et d’adapter le droit du bail au changement climatique.

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