Objet 23.3340 - Faire réaliser une étude scientifique sur les loyers excessifs

Notre droit du bail autorise un rendement des fonds propres qui peut dépasser d'un faible pourcentage le taux hypothécaire de référence (soit les coûts). Le Tribunal fédéral a longtemps fixé ce pourcentage à 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (pour les immeubles de moins de 30 ans), puis l'a relevé à 2 % il y a deux ans. En réalité, toutefois, les rendements effectifs, loin de se limiter au maximum autorisé, sont souvent des rendements à deux chiffres. Les loyers n'ont fait que croître ces quinze dernières années, alors même que la faiblesse des taux aurait dû les faire fortement baisser. Une étude de la Banque Raiffeisen a ainsi chiffré l'écart entre loyers effectifs et loyers légaux à 14 milliards de francs par an et estimé que les loyers étaient jusqu'à 40 % trop élevés. Une analyse récente du bureau Bass souligne quant à elle que les locataires ont payé 10,4 milliards de francs de trop en 2021 et que les loyers ont été 36 % trop élevés ces dernières années. Ce qui signifie que sont réalisés en Suisse des rendements excessifs et donc illégaux d'une ampleur telle qu'ils ont un impact macroéconomique. Cette ponction opérée sur les locataires réduit en effet énormément leur pouvoir d'achat. Maintenant que la hausse des taux provoque une nouvelle augmentation des loyers, on ne peut que déplorer que la baisse que ces derniers auraient dû connaître ces dernières années n'ait pas eu lieu, car les ménages seraient aujourd'hui moins durement touchés.

Les organisations de propriétaires critiquent la méthodologie des études précitées et mettent en doute leurs résultats, au motif notamment qu'elles ne tiendraient pas compte des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs (lesquelles ne pourraient cependant guère influencer les résultats, puisque le taux d'assainissement tourne autour de 1 %). Les mêmes organisations ne citent toutefois à l'appui de leurs propos aucune étude qui montrerait que les rendements observés en Suisse ne sont pas excessifs. Aussi est-il urgent de vérifier l'exactitude des études précitées et de connaître l'ampleur du phénomène des loyers excessifs, non seulement en raison des lourdes conséquences de ce dernier, mais aussi pour des raisons touchant à la santé de notre économie et pour des raisons d'ordre public.

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