Objet 23.465 - Encourager la construction de logements d'utilité publique en accordant un droit de préemption aux communes

Les logements abordables se font de plus en plus rares, si bien qu’il devient difficile pour les familles et les personnes âgées de trouver à se loger, notamment dans les villes et les agglomérations. La Constitution oblige pourtant la Confédération à s’engager, en complément de la responsabilité individuelle et de l’initiative privée, pour que toute personne en quête d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables. 

Bien que l’encouragement de la construction de logements d’utilité publique soit inscrit dans cette même Constitution (art. 108), la part de marché de ces logements stagne aux alentours de 5 % depuis des années. Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique (coopératives, fondations, sociétés anonymes d’utilité publique, associations) fixent les loyers sur la base des coûts et administrent leurs logements sans chercher à générer de profit. Puisque seuls les coûts effectifs (entretien, amortissement, intérêts, administration) sont pris en compte dans le calcul des loyers, ces derniers sont à long terme jusqu’à 20 % meilleur marché que ceux des logements loués dans un but lucratif, voire 50 % dans de grands centres comme Zurich ou Genève (cf. enquête sur les loyers de la Ville de Zurich, novembre 2022). De nombreux maîtres d’ouvrage d’utilité publique proposent en outre à leurs locataires diverses prestations qui allègent la charge des pouvoirs publics. 

L’Office fédéral du logement et l’Office fédéral de la justice se sont penchés sur l’idée d’un droit de préemption des communes en 2014 déjà. Leur rapport au Conseil fédéral concluait : « Un droit de préemption facultatif octroyé aux communes, sans limitation de prix mais assorti de restrictions multiples, serait [...] utile à l’application de la tâche formulée sous article 108 de la Constitution fédérale (encouragement de la construction de logements et de l’accession à la propriété) et serait légitimé par un intérêt public. » 

Il convient donc d’autoriser les communes à prévoir un droit de préemption en leur propre faveur afin d’encourager la construction de logements d’utilité publique. Elles pourront ainsi se procurer des terrains pour les mettre à la disposition des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. À noter que les communes ne peuvent s’octroyer un tel droit par elles-mêmes : elles ont besoin pour cela d’une base légale au niveau cantonal ou national. Ce droit peut être introduit au niveau fédéral puisque les cantons ne disposent pas d’une compétence législative exclusive en la matière. Comme il constitue une intervention sur le marché, il faudra en fixer étroitement les limites. Il devra ainsi être circonscrit dans le temps mais sans limitation de prix, ne concerner que les terrains dépassant une certaine taille et ne pas s’appliquer aux successions. 

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