Objet 23.423 - Pour une répartition équitable du dommage en cas de défaut de la chose louée sans faute des parties au contrat

La crise du COVID-19 l'a démontré : il peut arriver qu'une autorité, pour des raisons impérieuses, ferme par exemple des commerces ou des établissements publics. Et la Crise du COVID-19 l'a aussi démontré : dans ces cas-là, notre droit connaît une lacune dans la mesure où la situation n'a pas été prévue S'agit-il d'un cas de force majeur ou d'un défaut de la chose louée qui permet au locataire d'obtenir une baisse de loyer ou alors ne s'agit-il pas de cela et le loyer est-il dû ? C'est au tribunal fédéral qu'il appartiendra de trancher cette question - au moment ou ce texte est déposé, il ne l'a pas encore fait.

Aujourd'hui, lorsqu'un logement ou un local commercial présente un défaut de la chose louée, par exemple un chantier d'envergure dans le voisinage impliquant de forts désagréments, le locataire a droit à une réduction, mais le propriétaire devant octroyer la réduction peut se retourner contre le promoteur pour que, finalement, ce dernier, qui est responsable de la situation, paie la baisse octroyée.

Or, lorsqu'il s'agit d'une décision licite d'une autorité, que le locataire obtienne prochainement et à la suite de la décision du tribunal fédéral une baisse, ou qu'il n'en obtienne pas, la situation n'est pas satisfaisante car il n'est pas admissible, dans notre ordre juridique, qu'une partie soit entièrement perdante alors qu'on ne peut lui imputer aucune faute ni même défaut de diligence. Il convient donc de modifier le code des obligations pour qu'il prenne en considération ces situations, avec le principe relativement instinctif que dans ces cas de figure, l'autorité ayant pris la décision - aussi justifiée soit-elle - ait pour obligation de compenser tout ou partie de la perte économique.

Cela nous paraît d'autant plus important que, si nous espérons que nous ne vivrons plus de pandémie pour au moins un siècle, d'autres situations, comparables juridique, pourraient se produire. En effet, si d'aventure les difficultés d'approvisionnement énergétiques se poursuivaient et qu'on devait en arriver à l'ultima ratio de rationner l'accès à l'électricité, en la coupant par secteur et pour une durée déterminée, les locataires - particulièrement commerciaux - seraient exactement dans la même situation : ils ne pourraient plus utiliser la chose louée, sans que la faute ne leur soit imputable, pas plus qu'elle ne pourrait être imputée au bailleur.

Néanmoins, des détails doivent être réglés car cette réglementation devrait évidemment être tempérée et nuancées. L'idée n'est pas que n'importe quelle décision d'autorité ne soit concernée. En particulier, des travaux d'entretien des infrastructures publiques de courte durée devraient être exclu du champ d'application, de même que les mesures souveraines des collectivités en matière d'aménagement du territoire. Le concept est de strictement circonscrire cette modification à des situations où la perte est si importante et soudaine que le mécanisme actuel doit être révisé pour des questions d'équité.

Cela nous paraît s'appuyer non-seulement sur un certain bon sens, mais aussi sur l'équité et la pratique. En effet, durant la crise du COVID-19, de nombreux cantons ont mis en place des conventions tripartites avec les représentants des bailleurs et des locataires pour convenir des systèmes où la collectivité cantonale contribuait à hauteur de 30 % au loyer.

Il nous paraît que le principe de ce système, en intégrant que c'est à l'autorité prenant la décision qui doit contribuer, devrait se voir concrétiser dans la loi.

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