Objet 22.4549 - Protéger les locataires contre les loyers abusifs en période d'inflation

De nombreux.euses locataires ont conclu des baux à loyer indexable au coût de la vie et reçoivent des hausses de loyers. Ces baux permettent aux bailleurs de majorer le loyer selon l'évolution de l'IPC. Avant 2022, conclure un bail au loyer indexable au coût de la vie n'était pas une mauvaise affaire, dans la plupart des cas. Le locataire se mettait à l'abri d'une modification du loyer autre que son indexation, ou d'un congé, durant cinq ans au moins. L'inflation était par ailleurs minime. Les circonstances ont changé et sont susceptibles de plonger certains locataires dans une spirale infernale. Si l'inflation continue de la sorte (3 % par année), c'est plus de 12,5 % de hausse de loyers que ces locataires pourraient supporter, compte tenu d'une durée de bail de 5 ans - le minimum légal - qui comporte 4 indexations possibles (une tous les 12 mois). Sans compter que, souvent, le bail se renouvelle par cinq ans, ce qui conduit à la continuité de l'indexation, qui demeurera donc possible sur toute la durée du bail. Or, comme le Tribunal fédéral exclut que le locataire puisse faire contrôler, à l'expiration de la période d'indexation, si le loyer ne serait pas devenu abusif au fil des adaptations, ce dernier est condamné à payer toujours plus, sans pouvoir se défendre en arguant que le loyer est devenu abusif. Au même moment, les locataires s'apprêtent à faire face à la hausse vertigineuse des prix de l'énergie (chauffage et eau chaude) qui pourrait atteindre 40 % au printemps. Or, si les loyers augmentent, tel n'est pas systématiquement le cas des salaires. Entre 1993 et 2020, ils n'ont augmenté en moyenne que de 0,6 %, en déduisant l'inflation, contre 1,2 % pour la productivité du travail - c'est-à-dire l'augmentation de la richesse produite. Le salaire réel (ajusté pour tenir compte de son pouvoir d'achat effectif) a même diminué dans la plupart des secteurs économiques ces dernières années. Les bailleurs profitent de cette conjoncture économique. Après quinze ans de profits abusifs ininterrompus - les bailleurs ont empoché 78 milliards de francs en quinze ans en ne répercutant pas les baisses des taux hypothécaires, selon une étude du bureau zurichois BASS - certains propriétaires peuvent se préserver de l'inflation.

La Confédération doit prendre des mesures pour lutter contre les abus, comme l'exige la Constitution.

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