Description de l'objet:

Dans l'intérêt à la fois des locataires et des bailleurs, le Conseil fédéral est chargé de clarifier une question qui risque de se poser dans un avenir proche.

L'article 269 CO prévoit qu'un loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'il résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré. L'article 269a CO indique quant à lui qu'un loyer n'est en règle générale pas abusif lorsque, entre autres, il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a) ou qu'il est justifié par des hausses de coûts (par ex. la hausse du taux hypothécaire) ou par des prestations supplémentaires du bailleur (let. b).

Ni la loi, ni l'ordonnance ne précisent cependant comment déterminer le rendement des fonds propres investis (rendement net) ou quand le rendement visé à l'art. 269 CO doit être considéré comme excessif. Comme le veut une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le rendement net se fonde sur le taux hypothécaire de référence en vigueur, c'est-à-dire sur le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, publié depuis septembre 2008 et établi chaque trimestre par le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (art. 12a OBLF).

Depuis 1986, il était considéré en pratique que le rendement visé à l'article 269 CO était admissible lorsqu'il ne dépassait pas le taux de référence de plus de 0,5 %. Dans un arrêt du 26 octobre 2020 (4A_554/2019), le Tribunal fédéral a modifié la pratique de deux manières : d'une part, les fonds propres investis sont dorénavant adaptés à 1,0 % au renchérissement ; d'autre part, le rendement peut dorénavant excéder de 2 % le taux de référence quand ce dernier est égal ou inférieur à 2 %. Étant donné que le taux de référence actuel s'élève à 1,25 % depuis le 3 mars 2020, le rendement net admissible est donc aujourd'hui plafonné à 3,25 %.

Face à la hausse généralisée des taux d'intérêt, les observateurs s'attendent à ce que le taux de référence augmente lui aussi en 2023, pour la première fois depuis sa création en 2008. De nouvelles hausses sont attendues au cours des années suivantes.

Si le taux de référence devait franchir la barre des 2 %, on peut se demander si, lors du calcul du rendement net visé à l'art. 269 CO, le " supplément " admissible pouvant être ajouté au taux de référence devra immédiatement être ramené à 0,5 %. Si le taux de référence passait de 2 % à 2,25 %, le rendement net admissible chuterait ainsi de 4 % à 2,75 %.

Les considérants de l'arrêt du 26 octobre 2020 laissent entendre que le Tribunal fédéral réduira progressivement le supplément admissible afin d'éviter des changements trop brutaux. Pour la sécurité du droit, il serait cependant préférable d'apporter une réponse à cette question au niveau politique. Dans l'intérêt des locataires comme des bailleurs, le Conseil fédéral est donc chargé de clarifier la situation suffisamment en amont et de proposer un projet fixant le rendement net admissible pour les immeubles d'habitation ou à usage commercial, en tenant compte de manière appropriée des conséquences économiques.