Objet 21.4455 - Faciliter le rachat anticipé d'une hypothèque

Aujourd'hui, tout client d'une banque qui souhaite racheter en tout ou partie une hypothèque à taux fixe avant son échéance doit s'acquitter de frais appelés " pénalités de remboursement anticipé ". Celles-ci représentent un montant considérable, surtout lorsque l'hypothèque est de longue durée, car les frais sont généralement calculés sur la base des intérêts cumulés jusqu'à son échéance. Lorsque les taux d'intérêt pratiqués sur le marché des capitaux sont négatifs, les intérêts négatifs viennent souvent s'y ajouter. A l'inverse, les banques peuvent inscrire dans leurs contrats hypothécaires des éléments qui peuvent entraîner une résiliation anticipée (cf. Stadlin M., Der Liegenschaftsverkauf mit vorzeitiger Auflösung der Festhypothek [La vente d'un bien immobilier avec résiliation anticipée de l'hypothèque à taux fixe], Basler Juristische Mitteilungen, cahier 1/2017).

Dans les pays voisins, notamment en Autriche et en Allemagne, les réglementations précisant quand et à quelles conditions une hypothèque peut être remboursée en tout ou partie sont plus favorables aux clients. En Autriche (art. 20, al. 3, Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, HIKrG), par exemple, les frais s'élèvent à 1 % au plus du montant du crédit remboursé ; idem en Allemagne, où il existe également des possibilités de remboursement extraordinaires.

Des pénalités élevées de remboursement anticipé, telles qu'elles sont actuellement appliquées en Suisse, ont dans les faits un effet prohibitif. Il existe pourtant de bonnes raisons de racheter une hypothèque, par exemple lorsque la situation de vie change du tout au tout (divorce, nouveau lieu de travail, vente d'un bien immobilier sans achat simultané d'un autre bien, etc.). Il peut aussi arriver que les capacités financières des débiteurs s'améliorent et que ceux-ci puissent et souhaitent rembourser tout ou partie de leur dette. Il conviendrait que la Suisse assouplisse elle aussi le droit applicable pour mieux répondre à des situations de cet ordre, à quoi s'ajoute que l'Etat a lui aussi intérêt à ce que les particuliers réduisent leur dette hypothécaire dès que leur situation financière le permet. Et pour ce qui est des banques, les comparaisons avec les pays voisins montrent que les réglementations que ceux-ci ont mises en place ne les empêchent nullement de faire de bonnes affaires.

Liste des votes