Description de l'objet:

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 24.06.2022

La commission a adopté, à l'intention de son conseil, trois projets distincts visant à mettre en oeuvre les initiatives parlementaires 15.455 (" Empêcher les sous-locations abusives ") déposée par le conseiller national Hans Egloff (par 13 voix contre 9), 16.458 (" Majoration échelonnée du loyer. Non aux formulaires inutiles ") déposée par l'ancien conseiller national Karl Vogler et 16.459 (" Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique ") déposée par Olivier Feller (par 14 voix contre 0 et 8 abstentions), ainsi que 18.475 (" Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure ") déposée par l'ancien conseiller national Giovanni Merlini (par 14 voix contre 9).

Les modifications du droit du bail proposées dans ces projets ont pour objectif d'empêcher les abus en matière de sous-location, de simplifier la communication en cas de modifications unilatérales du contrat et d'assouplir les conditions de résiliation pour besoin propre du bailleur. Plusieurs propositions de minorité ont été déposées.

Communique de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Le Conseil fédéral favorable aux assouplissements formels proposés dans le droit du bail

A l'invitation de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le Conseil fédéral a pris position sur trois projets parlementaires concernant le droit du bail. Ces projets prévoient respectivement un assouplissement des règles de forme, un durcissement des règles applicables à la sous-location et une procédure de résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur. Le Conseil fédéral a décidé le 19 octobre d'approuver les assouplissements formels. Il recommande par contre de ne pas entrer en matière sur la modification des règles applicables à la sous-location ni sur la résiliation en cas de besoin du bailleur.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) a invité le Conseil fédéral à prendre position sur trois projets concernant le droit du bail, qui visent à mettre en oeuvre quatre initiatives parlementaires :

- Les initiatives parlementaires 16.458 Vogler " Majoration échelonnée de loyer. Non aux formulaires inutiles " et 16.459 Feller " Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique " demandent un assouplissement de certaines règles de forme du droit du bail.

- L'initiative parlementaire 15.455 Egloff " Empêcher les sous-locations abusives " vise à durcir les règles applicables à la sous-location.

- L'initiative parlementaire 18.475 (Merlini) Markwalder " Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure " vise à assouplir les conditions à remplir pour faire valoir un besoin propre.

Le Conseil fédéral propose d'entrer en matière sur le projet concernant les assouplissements formels et de l'approuver. Les modifications proposées par la CAJ-N l'avaient déjà été par le Conseil fédéral dans des projets antérieurs visant à réviser le droit du bail. Elles permettront de simplifier certaines formalités en lien avec les baux à loyer, sans pour autant remettre en question la protection des locataires prévue par la Constitution.

Une résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur n'est pas souhaitable

Pour les deux autres projets, le Conseil fédéral recommande de ne pas entrer en matière. En ce qui concerne la sous-location, il estime que des dispositions plus strictes ne sont pas justifiées ou seraient disproportionnées. Les exigences supplémentaires proposées entraîneraient une augmentation de la charge administrative, tant pour les bailleurs que pour les locataires. De plus, elles entraveraient, voire excluraient le recours à des plateformes de réservation comme Airbnb ou des formes de location telles que le contrat de location générale (portant sur un immeuble entier) ou le logement contre services.

Selon le Conseil fédéral, le droit en vigueur offre déjà la possibilité de lutter contre les abus. Il prévoit par exemple le consentement du bailleur pour une sous-location, consentement qui peut être refusé dans les conditions fixées par la loi.

Le troisième projet vise à permettre au bailleur de faire valoir plus rapidement un besoin propre. Le Conseil fédéral y voit une atteinte à l'équilibre entre les intérêts des deux parties au bail, raison pour laquelle il recommande de rejeter le projet. Les dispositions en vigueur régissant le congé pour besoin propre prévoient déjà la possibilité de résilier le bail en cas de besoin propre urgent. Par ailleurs, les statistiques des procédures de conciliation ne pointent pas la nécessité de prendre des mesures en la matière : dans plus de la moitié des cas, les parties parviennent à se mettre d'accord avant l'ouverture d'une procédure judiciaire.

Le nouveau propriétaire d'une habitation ou d'un local commercial peut résilier le bail en observant le délai de congé légal (trois ou six mois) pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO). En réalité, le droit matériel et procédural en vigueur empêche trop souvent le nouveau bailleur qui fait valoir un besoin urgent, pour lui ou ses proches, d'entrer en possession de l'objet loué dans un délai raisonnable. En effet, s'il conteste la résiliation, ce qui est généralement le cas, le locataire déclenche une longue procédure civile qui oblige le bailleur à prouver l'urgence du besoin. Selon la jurisprudence consolidée du TF, le besoin propre est réputé urgent seulement s'il est sérieux, concret et actuel. Il est évalué au regard de son degré d'intensité en plus de la pression du temps. Le juge doit tenir compte de toutes les circonstances du cas d'espèce. En outre, "le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par ex. personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué" (cf. par ex. ATF 142 III 336, consid. 5.2.3 = 4A_447/2015 du 31 mars 2016). Les dispositions en matière de protection contre le congé permettent donc au locataire de paralyser la procédure de résiliation du bail pendant des mois, souvent pendant des années: il lui suffit pour cela de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO). Les voies de droit à la disposition du locataire (pas moins de quatre instances judiciaires) annulent les effets du congé même si toutes les instances judiciaires reconnaissent l'urgence du besoin, et par conséquent la légitimité du congé, et rejettent la prolongation du bail. La durée de la procédure de contestation anéantit la notion même d'urgence et empêche de facto le nouveau propriétaire d'entrer rapidement en possession de l'objet loué pour son propre besoin ou celui de ses proches. Celui-ci est donc souvent contraint de trouver une solution de remplacement et de supporter des frais supplémentaires. La nécessité d'agir au niveau législatif est incontestable. Il convient de trouver une solution qui tienne plus équitablement compte des intérêts opposés du bailleur et du locataire.