Description de l'objet:

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 24.06.2022

La commission a adopté, à l'intention de son conseil, trois projets distincts visant à mettre en oeuvre les initiatives parlementaires 15.455 (" Empêcher les sous-locations abusives ") déposée par le conseiller national Hans Egloff (par 13 voix contre 9), 16.458 (" Majoration échelonnée du loyer. Non aux formulaires inutiles ") déposée par l'ancien conseiller national Karl Vogler et 16.459 (" Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique ") déposée par Olivier Feller (par 14 voix contre 0 et 8 abstentions), ainsi que 18.475 (" Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure ") déposée par l'ancien conseiller national Giovanni Merlini (par 14 voix contre 9).

Les modifications du droit du bail proposées dans ces projets ont pour objectif d'empêcher les abus en matière de sous-location, de simplifier la communication en cas de modifications unilatérales du contrat et d'assouplir les conditions de résiliation pour besoin propre du bailleur. Plusieurs propositions de minorité ont été déposées.

Communique de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Le Conseil fédéral favorable aux assouplissements formels proposés dans le droit du bail

A l'invitation de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le Conseil fédéral a pris position sur trois projets parlementaires concernant le droit du bail. Ces projets prévoient respectivement un assouplissement des règles de forme, un durcissement des règles applicables à la sous-location et une procédure de résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur. Le Conseil fédéral a décidé le 19 octobre d'approuver les assouplissements formels. Il recommande par contre de ne pas entrer en matière sur la modification des règles applicables à la sous-location ni sur la résiliation en cas de besoin du bailleur.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) a invité le Conseil fédéral à prendre position sur trois projets concernant le droit du bail, qui visent à mettre en oeuvre quatre initiatives parlementaires :

- Les initiatives parlementaires 16.458 Vogler " Majoration échelonnée de loyer. Non aux formulaires inutiles " et 16.459 Feller " Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique " demandent un assouplissement de certaines règles de forme du droit du bail.

- L'initiative parlementaire 15.455 Egloff " Empêcher les sous-locations abusives " vise à durcir les règles applicables à la sous-location.

- L'initiative parlementaire 18.475 (Merlini) Markwalder " Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure " vise à assouplir les conditions à remplir pour faire valoir un besoin propre.

Le Conseil fédéral propose d'entrer en matière sur le projet concernant les assouplissements formels et de l'approuver. Les modifications proposées par la CAJ-N l'avaient déjà été par le Conseil fédéral dans des projets antérieurs visant à réviser le droit du bail. Elles permettront de simplifier certaines formalités en lien avec les baux à loyer, sans pour autant remettre en question la protection des locataires prévue par la Constitution.

Une résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur n'est pas souhaitable

Pour les deux autres projets, le Conseil fédéral recommande de ne pas entrer en matière. En ce qui concerne la sous-location, il estime que des dispositions plus strictes ne sont pas justifiées ou seraient disproportionnées. Les exigences supplémentaires proposées entraîneraient une augmentation de la charge administrative, tant pour les bailleurs que pour les locataires. De plus, elles entraveraient, voire excluraient le recours à des plateformes de réservation comme Airbnb ou des formes de location telles que le contrat de location générale (portant sur un immeuble entier) ou le logement contre services.

Selon le Conseil fédéral, le droit en vigueur offre déjà la possibilité de lutter contre les abus. Il prévoit par exemple le consentement du bailleur pour une sous-location, consentement qui peut être refusé dans les conditions fixées par la loi.

Le troisième projet vise à permettre au bailleur de faire valoir plus rapidement un besoin propre. Le Conseil fédéral y voit une atteinte à l'équilibre entre les intérêts des deux parties au bail, raison pour laquelle il recommande de rejeter le projet. Les dispositions en vigueur régissant le congé pour besoin propre prévoient déjà la possibilité de résilier le bail en cas de besoin propre urgent. Par ailleurs, les statistiques des procédures de conciliation ne pointent pas la nécessité de prendre des mesures en la matière : dans plus de la moitié des cas, les parties parviennent à se mettre d'accord avant l'ouverture d'une procédure judiciaire.

Le droit de bail en vigueur ne permet certes la sous-location qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement qu'à certaines conditions (art. 262 al. 2 CO). Il arrive souvent, surtout dans les villes, que des logements anciens à loyer avantageux soient sous-loués à des prix qui dépassent largement le montant payé par le locataire principal, qui empoche la différence. Pour augmenter encore ce revenu illégitime, des locataires principaux sous-louent parfois des logements chambre par chambre et soutirent ainsi des montants exorbitants à plusieurs sous-locataires individuels. Le locataire principal ne se donne même pas la peine d'informer le bailleur ou de demander son consentement. De nombreux bailleurs n'ont de ce fait aucune idée de qui habite les immeubles dont ils sont propriétaires ou en fait usage.

La raison d'être de la sous-location est de permettre le transfert temporaire de l'usage d'un logement, pour qu'un locataire puisse par exemple retrouver son appartement après un séjour à l'étranger. Les tribunaux accordent donc au bailleur le droit de refuser son consentement à une sous-location lorsque le locataire n'a pas l'intention de revenir, après un certain temps, faire usage lui-même de l'objet loué. Le bailleur peut même sanctionner une sous-location ad aeternam par un congé. Malheureusement, la pratique montre que la simple déclaration du locataire affirmant qu'il entend refaire personnellement usage, dans quelque temps, de l'objet loué suffit à inverser le fardeau de la preuve. Dans ces cas-là, en effet, c'est au bailleur qu'il incombe de démontrer que le locataire n'a pas l'intention de revenir, une preuve bien difficile à fournir. Le droit en vigueur est donc non seulement impraticable; il protège également un contournement de la volonté du législateur.

Pour empêcher à l'avenir ces abus, il faut que le bailleur puisse effectivement imposer une sanction efficace en cas de sous-location sans son consentement ou pour laquelle son consentement aura été obtenu de mauvaise foi. A cet effet, la loi doit fixer clairement les conditions auxquelles le consentement à la sous-location doit être accordé et prévoir un droit de résiliation extraordinaire en faveur du bailleur en cas d'infraction commise par le locataire.